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租住房被卖他人,承租人可索赔 | 民法典解读之合同编
2020-09-27 08:19 来源:长江网   字号: 

租了3年的门面突然被房东告知已卖给他人,续租要找新房主商量。承租人很生气,既然要卖房,为什么不卖给我?

杨女士承租胡先生的门市房经营照相馆,两人合同签了5年。谁知到了第三年,杨女士却接到胡先生的通知,称房屋已卖给他人,让杨女士与新房东重新协商租赁事宜。这让杨女士措手不及,她之前问过杨先生门面卖不卖,胡先生说不卖,现在突然卖给他人。杨女士觉得自己是承租人,有房屋优先购买权,因此胡先生卖房合同无效。

湖北瑞通天元律师事务所律师杨倩介绍,在民法典中,确实规定了承租方的优先购买权。民法典第726条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

杨倩律师说,这个案件中,杨女士和胡先生签订的租房协议是有效合同,当胡先生出卖杨女士承租的房屋时,杨女士确实享有优先购买权。

不过杨倩律师强调,按照民法典728条规定,出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

优先购买权的实质就是法律赋予承租人享有的、在出租人出卖房屋时优先于其他人定约的请求权,不能直接产生对抗第三人的效力。所以,侵害优先购买权的后果只是赔偿损失,杨女士可以要求赔偿,但是胡先生与第三人订立的房屋买卖合同是有效的。

法律小贴士

限制承租人不能行使权利的“两种例外”

一种情况是,如果房屋是数个共有人按份享有房屋所有权,其他共有人在同等条件下具有优先购买的权利。虽然按份共有人和承租人均享有优先购买权,但是仔细分析会发现,两种优先购买权针对的标的物是不同的。按份共有人的优先购买权针对的是其他共有人的共有份额;而承租人的优先购买权针对的是租赁标的物本身。所以实际上,二者并不会真正发生冲突。当涉及按份共有人的优先购买权时,此时讨论的是份额买卖问题,根本就不会触发承租人的优先购买权。当然,仅从结果上看,确实是按份共有人的优先购买权可以优先行使。民法典将按份共有人行使优先购买权作为承租人行使优先购买权的例外,直接在条文文字层面点明此点,从而避免实践中引发不必要的争议。

另一种情况是,如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋,如父母把房屋出售给自己的子女,那么承租人也不能主张优先购买权。我国早在宋朝就有“卖房需问亲邻”的法律制度,《民法典》汲取了传统法治文化中的“人本主义”思想,从实际生活和家庭伦理的角度,对出租人的近亲属给予特别优待和特殊保护,更贴近人民的生活和心理。

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